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昨天中午，歌手@李荣浩发文：抱怨物业太差，灵魂拷问道：物业这个机构到底是为了方便住户，还是难为住户？这条微博引起百万人大讨论，关于物业的几个关键吐槽点都有提到：比如收钱不办事，效率低等，切中了很多人的心声。

很多人不能理解，一个本以服务为主的行业，什么时候成为一个以盈利为主的管理性的行业，同时还像公务员一样具备了“执法能力”？但另一方面，物业股在资本市场上涨得风生水起，自2014年以来，在港股上市的物业股就有19家之多。

其中如永升生活服务、保利物业、中海物业、新城悦服务、佳兆业美好、奥园健康等股票涨幅均超过60%，整个板块走出了一波牛市独立行情物业公司与业主之间的糟心事儿该这么解决？谁来管物业，怎么更换物业？资本市场对物业股又是什么样的态度？现在的物业股还能入手吗？

01“训你跟训孙子一样…”14日午间，李荣浩发微博称：从小到大，我一直疑惑，物业这个机构到底是为了方便我们住户，还是为了难为我们住户而设立的停水停电打电话没人接，一来电一来水，‘喂，你好’车库脏得蜘蛛网满天飞，墙上全是世界名画和各种脚印，也没人翻修。

拍恐怖片根本不用美术和打灯，直接拍就行了，运气好的剧组可能连鬼的费用都省了你要是有个装修啥的，你可算是撞枪口上了，训你跟训孙子的口气一模一样，而且你还能莫名地感觉到一股傲气，不知从何而来，可能是从东土大唐而来。

什么时候效率最高呢？你晚点交物业费试试，马上召集全球法律精英起诉声讨你，让你无处可逃、无处遁形、无处安放，最终爱的迫降然后各种签字、各种核实、各种审查、各种追踪、各种了解、各种节假日、各种上下班时间不固定、各种开会、各种求爷爷告奶奶。

所以我真心发问：物业机构到底是为了什么而存在的？他们到底是服务机构，还是监管机构？谁能给我个准信儿啊！

“积怨已久”的情绪一触即发，引发网友们的积极留言，雪球App上也有不少用户开始吐槽起自家的物业球友@心向阳光奔跑 ：因为疫情原因，北京市近期的装修政策特别奇葩，搞定居委会以后，用了半个多月才搞定物业！物业请了一堆收钱不干人事的XX，收着我的物业费，却跟大爷一样，哪是为我服务啊，各种找事难为我！躺那儿挣钱挣太舒服了，整个物业行业都急需整治一下！。

球友@wunature ：只收钱，不做事…曾经电梯被困半个多小时，物业也就几分钟的路程…曾经厨房管道漏水，打电话求助，物业说不管，那是你自家的事…提起国内的物业，几把辛酸泪…球友@天山牧马 ：物业老娘们办了个群，起名业主群，群公告却说是代购群，白天黑夜地发广告，偶尔发个通知，片刻就找不到了。

球友@huahuiqiang：除了保安和卫生，就没有感觉到物业有什么服务球友@曹大勇：感觉未来也是可以不要物业公司的，但对于居委会业委会的要求比较高，也就是居民自治能力和文化比较好，像保洁保安和设备维护、居家维修等都完全可以外包给第三方。

02万万没想到！物业股竟是资本的宠儿把吐槽的情绪放一边，让我们来看一下资本市场对物业股的态度万万没想到！物业股竟是资本的宠儿：自2014年以来，在港股上市的物业股就有19家之多选取部分物业股，将其今年的涨幅做一个排序。

：永升生活服务以137.6%的涨幅独占鳌头，其后保利物业、中海物业、新城悦服务、时代邻里、佳兆业美好、奥园健康等涨幅均超过60%。

再来看看今年港股的情况：国企指数跌了13.23%，恒生指数今年以来跌了15.39%。

物业股是妥妥的大牛股板块，球友@遥望的投资世界评价道：物业股挺好的，预收款，不拖欠，但是也是两极分化球友@科技之光头强则分析道：目前港股物业管理板块平均12个月预期市盈率也处于历史均值两个标准差以上高位，短期特别是龙头物管公司估值偏高。

物业服务板块具有高现金流，高增长，低杠杆等特点，且周期属性较弱，由于房地产销售与竣工时间的滞后性，带给物业行业未来2-3年稳定的发展空间总体来说，物业板块作为防御性板块，行业价值在此次疫情中得到凸显投资者可以逢低关注龙头物业股以及未来新上市的大型物业股。

03物业板块为何能走出牛市独立行情？今年地产和物业，这对父子关系的行业，在资本市场上走出了冰火两重天的行情地产行业低估值不受人待见，而物业高估值则始终受到资本市场追捧为何会出现这种现象？雪球用户@飞龙在天论道

专门写了一篇文章分析：地产行业属于需要不断开拓新地，一旦不能拿地，行业就处于停滞中国的城市化推进渐入高位，年销售面积增长基本处于渐稳态，行业整体良币驱逐劣币，头部集中趋势明显物业行业则是存量可支撑行业。

，在管物业可持续经营，现有物业可不断重耕，经营上可轻资产外扩，目前行业集中度低，存量和增量均具备广阔发展空间由于地产行业高杠杆、高负债，高周转模式，而物业行业轻资产，高成长，高现金流在全球疫情下，市场对经济不确定的担忧

，市场偏好倾向也就容易理解了物业本身从业务经营角度看，并不复杂物业大体可分为基础物业和增值业务两大块从成长角度看，基础物业主要是在管面积的拓展，基本上可分为地产母公司输送，市场化开拓，并购取得增值业务则需要不断开拓进取

，不断挖掘新业务点此外很多物业公司持有相应物业产业，重资产经营获取租金收益下面重点谈下如何看待和衡量物业公司？1、在管面积中母公司输送占比一个物业公司如没有母公司在管面积输送，那么该物业公司缺乏基础支撑。

，也不大受资本市场待见但如果全部是母公司输入，那么两者关联关系过大，自身发展力就显得不足所以既要有奶喝，又要具备独立性母公司输送占比能在50%以下，并且在自身能力逐步强大下不断外拓，占比可不断降低到30%左右。

2、非住宅在管面积占比从物业费看，非住宅的物业费高于住宅物业并且无论从物业费收缴率还是毛利率等角度，非住宅均优于住宅所以物业公司能否拓展物业服务业态，在商业、办公、医院等优质物业中占据较高比重，也是一重要衡量

。

事实上在管住宅面积也要看质量新盘、高档小区物业具备很好的收益，而老旧小区则很容易盈亏不平衡当然物业具备退出机制，可不断推陈出新3、增值业务占比基础性物业服务是基础，但能否拓展增值业务是关键要能够在基础物业基础上。

，实现第三方的创收这是需要物业公司不断想办法，利用现有地盘不断提质增效比如居家养老、车位租售、房屋修缮、保洁美居等等一方面有新收入来源，另一方面对存量客户进行了有效粘合，提升了价值度增值业务要通过时间运营。

，能逐步占比到收入的一半以上，要依附于羊毛而不依赖于羊毛，具备自身造血能力。

这中间还有一块非业主增值服务，的服务对象为开发商，服务内容一般包括案场服务、咨询服务、代理销售服务、工程服务、房屋检验、拓荒保洁等这块和母公司关联较大，存在很多模糊和不确定性，占比较小为好4、管理与集约。

物业行业本质上是服务行业，管理的是物，服务的却是人而物业管理最大的成本支出也是人，属于劳动密集型，如何有效管理和使用好人是关键这中间有几块值得关注首先是科技的运用，通过物联网、大数据技术手段的运用，可减少人工成本

，提升物业服务效率。目前智能道闸系统、智能门禁、智能停车场等较为普遍，包括一些物管APP，社区生态服务都在蓬勃兴起。

其次人员的培训和激励要到位。投资最终投的是人，物业行业涉及很多和用户相关的创新性工作，需要具备开拓精神。企业老板的激励也很重要，还是要舍得小钱才能有大钱。

正如雪球用户@兜兜麦肯 所说：好物业不仅带给业务好的体验、服务，甚至还要为业主物业资产的增值想尽办法毕竟房地产前期看重开发营销，后期就看物业，唯有好的物业服务才能成就好的品牌推荐阅读A股最会赚钱的50家公司名单（2020最新版）。

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